写字楼市场的补充
“叫做创意产业园只不过是一个噱头。”仲量联行亚太区董事陈立民对记者说，“撇开名称不谈，其实就是老厂房改造成写字楼项目。”
陈立民说：“对浦西来说，由于写字楼供不应求，原本处于市中心边缘地带的老厂房，因为城市的发展，也成为中心地带。改造成为写字楼后，租金每平方米每天3～6元，而正式写字楼的租金是每天每平方米10元，因此，还是受到很多企业的欢迎。”
上海写字楼市场，自从2000年前后，价格日趋上升，一直持续至今，保持攀升态势。陈立民说，今年，浦西地区的甲级写字楼依然维持供应不足的状态，到今年底，浦西甲级写字楼的新增供应量仅为24.3万平方米，这种涨势将延续到2009年。
陈立民说：“浦西写字楼供应不足，恒隆广场写字楼最贵的已经租到每天每平方米17元。创意产业园的写字楼是一个很好的补充。浦东写字楼供应比较多，创意产业园项目受欢迎程度不高。”
据悉，仅2007年上半年，陆家嘴地区竣工商办楼宇项目就达9个，总建筑面积56万平方米。另有在建商办楼宇项目30个，总建筑面积约250万平方米，2010年，浦西的写字楼供应将达到顶峰。
商业地产：加剧供过于求
在某知名创意产业园中，咖啡厅的名字叫做“创意咖啡厅”，员工解释：“叫这个名字吸引人。”不过，里面的咖啡毫无创新的地方，只是相比周边的咖啡厅，价格有“创新”，完全达到甲级写字楼标准。
根据相关标准，在创意产业园中，可以有20％的比例是展示、销售性的配套商铺。因此，每伴随一个创意产业园的诞生，就增加了商业地产的面积。
姜新国说：“上海零售网点的总量和购买力之间的比例已呈现出不协调趋势。上海的商业地产市场已经饱和，再增加创意产业园的商铺，更是加剧了这一市场矛盾。只有在极少的工业区域，商业地产严重不足的区域，效果才是好的。”
据上海社会科学院商业研究中心资料，上海的商业地产面积已经超过5000万平方米，在建和已报建的商业项目也超过800万平方米，这些新项目都将在最近的3～5年内集中上市。1992年上海的商业地产项目只有402万平方米，到了2003年就扩容至2300万平方米，已达到人均1.44平方米。开发商的开发利润非常低。
也正是如此，很多开发商类似项目已经不愿意再称创意产业园的名字，而是改为诸如服务业中心等名称。
“创意产业园到处是餐饮，娱乐。” 来自台湾商业地产专家，汉华机构董事长高大丰说：“这些确实需要，但是，这些不应是重点。”
姜新国说：“创意产业首先是在英国，因为英国的制造业被美国替代，然后美国再被其他国家替代，产业转移，形成创意产业，所以英国伦敦从制造之城，发展成为金融城市。上海发展创意产业是正确的，发展方向是对的，但是，不能舍本逐末。”
高大丰对记者说：“台湾有创意产业，但是，那是真正的有创意产业，台湾有严格的定义。上海的创意产业只看到地产、写字楼、商铺，看不到创意。”
泛滥的创意产业园伤害了谁？
董娟
1998年，建筑界传奇人物登琨艳从台湾来到上海。那个炎热的夏天，他骑着自行车在南苏州河为自己寻找一间工作室。很不幸，他摔了一跤。坐在路边休息时，他的目光被1305号门吸引住。很快，他成了这个门牌号的租赁者，这座外表破烂不堪，前上海帮会总龙头杜月笙的粮库从此成了上海创意产业最早进驻的仓库。数年后，这一地带成为推动上海新服务业发展的地标建筑。
上海市从最早的18家创意产业园到现在的近百家，被关注的对象不仅是创意产业本身，还有乘机赚钱的二房东们。
市中心一些具有历史价值的老厂房究竟是该保留下来，还是该将土地出让，缓解中心城区的土地荒？这个问题一直困扰着上海市政府。而被称为“2.5产业”的创意产业该如何推动也成为当时需要解决的难题。
终于，伴随着2005年4月底首批“上海创意产业聚集区”正式落成，这两个问题得到了解决。散落在上海苏州河两岸的老工业厂房、仓库，在注入一种被称之为创意产业的元素之后，不仅没有荒废，反而成了助推现代服务业发展的新地标。自那以后，上海陆续诞生了多个创意产业园区，据不完全统计，截至2007年底，上海已有各种不同类型的创意产业园近百家。不断膨胀的数字，一方面说明上海的创意产业的确在发展，另一方面也说明创意产业园的“搞手”们有大利可图。
作为政府的支持项目，这些“搞手”们享受着政策的优惠，他们以低廉的租金价格与原厂房及仓库所有者签订合同，然后将“创意产业园”进行分割，进行招租赚取差价，他们也被称为“二房东”。显然，发现创意产业园和商业地产之间利润空隙的远不是一个两个“搞手”，一些原本不具备保留价值的老厂房也成为目标，这也是为何短短数年间创意产业园数字急剧膨胀的重要原因。
很多与二房东签订租约的商户本身对“创意产业”并没有兴趣，只因“生意需要”。“X2”创意空间虽然主要的租户定位于做设计的个人工作室，但最早进驻的却是几家咖啡和餐饮店。
