吴扬文认为地产现状并非深渊莫测

　　2008年以来，在国内房地产连续慢热和高涨之后，随着中央一系列的政策出台，全国房地产市场开始发生根本式的转变。先是楼市拐点，后是美国次按危机与中国房地产企业资本上市受阻，再接下来是一场前所未有的汶川地震和股市暴跌，导致进入红5月以来的中国房地产销售大幅下跌，市场观望气氛日渐浓郁。中国工商联房地产商会会长聂梅生不无担忧地认为，尽管楼市还没有发生到“股灾”这种严重程度，但2008年的险局已经形成。

　　对此，吴扬文认为，2008年的确是房地产行业与市场的一个重大转折期，但要作出分析和判研，还需要从更大的中国宏观经济与社会整体价值观调整着眼。事实上，作为居住的刚性需求的产物，房地产在中国始终都有着巨大的市场，问题的症结除了政策环境与宏观经济环境的因素外，真正导致房地产行业不利的因素仍然是来自行业自身。“在房地产开发与市场供需上，存在着一个基本市场伦理院廓清：房地产行业是开发市场真实所需的住宅产品还是一部分人寻租的投机与投资品？国家的土地开发政策、房改政策是面向社会公共利益还是促进一部分人先解决居住与投资？正是因为这个最基本的伦理问题没有被解决，所以形成了房地产开发商与政府、土地、银行以及不断追高的投机市场形成。”

　　吴扬文认为，今天房地产行业所遇到的，并非是一道深渊和险局，而只是一个从不科学、不系统、不公平的畸形房地产市场向一个社会分享的公共利益市场转变的过程。什么时候转变结束，这种看似的危机就什么时候结束，一个更加丰富的房地产市场将会重新兴起。“这就跟中国渐进式的市场化体制改革一样，最先完成市场化转型的企业都会找到自己的市场。这是中国房地产自身体制的缺陷造设了这些问题。医改、股改、房改不到位，最终都会累积出类似的问题来。”吴扬文说。他认为，一些注重品质和服务，以人为本并且保持社会责任的房地产企业，并不会受到根本性冲击，最受冲击的企业，大多数都是抱着投机的股民心态过速扩张和虚高价格的开发商。“他们活在资金的笼子里，因为他们只要利润，不要其它。当初涨得最快，所以今天也跌得最快，用赤裸裸来形容毫不过份。”吴扬文说。

从无人喝采到消费者欢呼

　　一直以来，中国社科院金融研究所所长易宪容是中国房地产泡沫经济的批判家。在谈到当前国内房地产面临的窘境时，易宪容更把目前的楼市拐点和房价下跌看作成为市场经济内在的逻辑显现和中央政府所期待的结果，同时也是中国房地产市场走向持续健康发展的逻辑起点。“这是中国经济健康持续发展的必由之路。” 易宪容指出，继而他也强调：“中国房地产市场已经发生了根本性变化，谁想改变是不可能的。特别是政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这些估计并非易事。”

　　万通地产冯仑对此则半忧半喜，忧的是，2008年至2009年上半年，他认为房地产将是一个无人喝采的时期，而直接原因是冯仑认为，目前房市的骤冷是因为“游戏规则发生了变化”，所谓“游戏规则”，即指政府在不久前制定的地产新政—保障70%的安居房，余下30%的住宅属于完全市场交易。喜的是，中国有着一个巨大的上涨常态的楼市，经过一年左右的调整，国内房地产市场将趋于稳定，同时步入快速发展的轨道。

　　在众多评议之中，吴扬文更认同易宪容对于房地产市场内在逻辑的观点。吴扬文认为，当人人所需的房子这种生活必需品成为一种只能追高的商品时，这个市场本身就已经存在极大风险和问题。“要做一个市场，就必须遵守一个公平法则。你不公平，政府越拍地价越高，开发商越盖楼房越贵，就说明这已经不是一个客观的市场，而是一个潜规则公开的伪市场了。”吴扬文说，“如果大米都是十元一公斤，汽车都是五十万元一辆，这就不是社会均衡发展，而是畸形发展，是向封建等级制度和不平等社会倒退。”对此，吴扬文提出：“房地产市场的最终正果，是得到绝大部分消费者欢呼和认同。”

中国必须认真审视“资本主义”

　　在日渐弥漫危机气氛的08后地产纠葛中，资金链成为了国内房地产开发商遇到的最大问题，同时也是一个涉及根本的问题。对此，吴扬文却认为，资本并不那么重要，更不是一个绝对化的因素。“忙着上市和忙着扩张是一条路，但不是唯一的道路，还有更多的路可以走”。

　　吴扬文称，谈起房地产开发除了资金就是土地，总是，这些都是在中国社会从未完全开放的资源，所以，在根本上，中国的房地产就从来不是一个真正市场的产物，而是中国特色的政策经济和投机市场的寄生物。

　　在对待房地产开发的资本上，吴扬文认为无论是开发商还是政府，都必须认真审视“资本主义”这个概念，“资本主义不是一个意识形态，而是一个社会经济生态”，吴扬文指出，“社会是更大的一笔资本，王石没有懂，所以没有搏过社会”。同时，吴扬文还认为长期以来，中国的政治意识形态导致了社会对“资本主义”本身逻辑的认知偏离。“资本是可以用来企业发展的，也可以成为个人财富，但更大意义上，资本的社会价值则是普世的”。吴扬文认为，我们对于资本的看法目前还很肤浅，甚至基本上还停留在权力寻租与个人牟利的早期自由资本主义时期，缺乏深层次的社会伦理认知。

　　吴扬文强调：“房地产的健康发展，既需要雄厚与优质的资本，更需要社会的整体支撑”，他认为当前出现的种种困局，皆是由于这一最大的问题未能得到解决所导致的。“比尔.盖茨的创意资本主义，重新论述了资本主义的社会价值本质，值得中国政府和房地产企业学习”，吴扬文说。